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旅游業(yè)民宿投資 前景如何需分析
 

        數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)旅游行業(yè)直接投資超過1萬億元。在業(yè)內(nèi)高星級(jí)酒店投資減速的今天，非標(biāo)酒店尤其是民宿很受市場(chǎng)追捧。民宿投資真的很美嗎？民宿投資是否有別于傳統(tǒng)酒店投資，要注意什么，有何內(nèi)在規(guī)律？筆者近年接觸了一些民宿項(xiàng)目，本文試就此做些簡(jiǎn)單分析。

 

客源相對(duì)單一，季節(jié)性更強(qiáng)

 

        民宿更依賴觀光客與度假客，相比商務(wù)客來說，這些客人的預(yù)算往往較為寬松，與同行者關(guān)系更親密，因而旅游決策也更慎重、更關(guān)注同伴的意見。在酒店選擇上，他們不愿太將就與隨意，出行也更有計(jì)劃性，對(duì)住宿的品質(zhì)要求更高、挑選更細(xì)致，更關(guān)注網(wǎng)評(píng)、挑剔服務(wù)細(xì)節(jié)。

 

        在成熟的旅游區(qū)，目的地推廣已完成，客源達(dá)到一定規(guī)模，發(fā)展民宿較易成功。目前，國(guó)內(nèi)民宿較熱的大理、麗江、杭州、莫干山、浙江桐廬等地，莫不如此。民宿開于鄉(xiāng)下或旅游城市，要點(diǎn)是“小而美，優(yōu)而特”，對(duì)周邊環(huán)境及設(shè)計(jì)要求往往很高，唯此才能定高價(jià)，并通過口碑宣傳將項(xiàng)目推廣出去。但說實(shí)話，大部分民宿物業(yè)資質(zhì)平平，很難通過后天努力，“飛上枝頭變鳳凰”。

 

        其中一個(gè)顯而易見的問題，是經(jīng)營(yíng)易受氣候影響，季節(jié)性強(qiáng)，大城市周邊周末效應(yīng)也很明顯。筆者接觸的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本沒人，夏天尤其是周末一房難求，全年出租率過50%已屬佼佼者。經(jīng)營(yíng)時(shí)間短，必然會(huì)拉低全年出租率及平均房?jī)r(jià)，嚴(yán)重影響投資收益，除非房?jī)r(jià)定得很高。

投資門檻低，易出現(xiàn)供給過剩

 

         民宿投資門檻不高，一二百萬元即可，一般不會(huì)超過三四百萬元，加之合伙投資、眾籌等方式進(jìn)一步降低了進(jìn)入門檻，好的租賃項(xiàng)目，兩三年即可收回投資，確實(shí)鼓舞人心。

 

        不過要注意的是，現(xiàn)在是風(fēng)口，未來或許會(huì)成為陷阱。一是短期內(nèi)供應(yīng)數(shù)量激增。據(jù)說大理的民宿將由現(xiàn)在的3000來家增加到上萬家，杭州2015年民宿增長(zhǎng)率達(dá)50%以上。二是項(xiàng)目成本不一樣——杭州西湖邊300平方米的農(nóng)民房，前幾年租金還是十來萬元，現(xiàn)在差不多漲了兩三倍。

單房單方投入大，坪效低

 

        要將一幢建筑質(zhì)量相對(duì)低劣、缺少設(shè)計(jì)、原布局不是做旅館、公共配套差、少有景觀綠地及機(jī)電系統(tǒng)的農(nóng)民房，改成一家小而美、以房間為主且售價(jià)不能太低、有調(diào)性的民宿，必然涉及方方面面的內(nèi)容，外裝、機(jī)電、景觀上的花費(fèi)，往往占總投資的一半左右，較城市中清水房（指房屋裝修程度，即房子剛建好，一點(diǎn)也沒裝修）租賃的中檔商務(wù)酒店有明顯劣勢(shì)，后者的投資大多集中于室內(nèi)裝修上。民宿工程量較小，管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)比一般商用建筑還高不少，且很難有折扣。較租賃清水房做城市中檔商務(wù)酒店（如亞朵、漢庭），單房均攤投資，民宿往往貴一倍以上（中端商務(wù)酒店通常在12-15萬元/間，好的民宿則要25-30萬元/間）。

 

        從坪效來說，民宿雖然層數(shù)少，樓梯等通行空間小，沒有電梯，但因?yàn)橐�解決飲食配套及室內(nèi)通行等問題，加上風(fēng)景區(qū)改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7間房。房間少，公共設(shè)施利用率低，與中端商務(wù)酒店相比，空間利用效率上有一定差距。

 

        前期過大的投資往往會(huì)轉(zhuǎn)化為后期持續(xù)的經(jīng)營(yíng)壓力。在出租率及運(yùn)行效率不如中端商務(wù)酒店的情況下，民宿要取得同樣或更好的投資回報(bào)率，房?jī)r(jià)往往要高1-1.5倍。

管理難度大，監(jiān)管困難

 

        因?yàn)榉块g少、客人要求高，定價(jià)不菲的民宿運(yùn)行難度并不低。民宿適合投資人親自上陣、全程打理，有人戲稱是“老板娘經(jīng)濟(jì)”，也不無道理。投資人直管，至少工作動(dòng)力及態(tài)度、監(jiān)管方面，可以省去很多問題。民宿運(yùn)營(yíng)人員往往要求是多面手，既出得廳堂、又下得廚房；既知道當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、善解人意，又能干清掃這類臟活。

 

        但與我國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)不同，現(xiàn)階段大陸民宿的投資方多數(shù)是城里人，以城里人的思維做民宿，往往存在錯(cuò)配現(xiàn)象，即親切性有余、差異性不足，不能很好地引導(dǎo)客人深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣�活與文化，因而對(duì)旅游者的吸引力難于持久。很多合伙或眾籌項(xiàng)目，缺少領(lǐng)投人與專業(yè)的蹲點(diǎn)管理者，股權(quán)過于分散，人人關(guān)心又人人不夠關(guān)心，因熟人合伙原因，游戲規(guī)則往往又不夠清晰，還存在監(jiān)管與信任問題。于是乎，愛好與沖動(dòng)下做民宿，玩一陣后熱情消退，尤其是收益達(dá)不到預(yù)期、管理思路出現(xiàn)分歧時(shí)，導(dǎo)致散伙，嚴(yán)重的還對(duì)簿公堂。

受OTA影響大，營(yíng)銷成本高

 

        民宿因?yàn)橐?guī)模小，回旋余地不大，設(shè)計(jì)創(chuàng)意多有局限，真正優(yōu)秀、有持久生命力的項(xiàng)目并不多；成功的項(xiàng)目也容易被別家模仿，導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。加之民宿連鎖化經(jīng)營(yíng)不易，單個(gè)項(xiàng)目影響力小，運(yùn)營(yíng)人員少，自主營(yíng)銷能力往往很弱，甚至不做營(yíng)銷，等客上門或由OTA送客上門，為此要支付大量傭金，受制情況遠(yuǎn)較城市商務(wù)型酒店嚴(yán)重。個(gè)別項(xiàng)目對(duì)OTA的依賴度，會(huì)達(dá)到八九成。

收入結(jié)構(gòu)單一，缺少非住宿消費(fèi)

 

        總的來說，民宿的收入結(jié)構(gòu)比較單一，基本以住宿為主，飲食收入較為有限，不少還包含在房?jī)r(jià)中。不是客人沒需求，只是因?yàn)轱L(fēng)味餐及土特產(chǎn)銷售，競(jìng)爭(zhēng)很激烈。另外，生意不穩(wěn)定，物資采購與保鮮也有一定困難。

政策不明確，有待規(guī)范

 

        雖然各地政府對(duì)民宿投資大多抱支持與鼓勵(lì)的態(tài)度，但相關(guān)規(guī)范及政策出臺(tái)卻有一定的滯后性，有時(shí)也缺少科學(xué)性，尤其在規(guī)劃大配套、公共利益與環(huán)境保護(hù)、建筑改建許可審查、消防及排污標(biāo)準(zhǔn)、治安及報(bào)警設(shè)施配置方面，往往缺少明確要求，或雖有要求，但科學(xué)性、權(quán)威性或合法性不足。因投資人不了解相關(guān)政策，有時(shí)還面臨返工或無法開業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。如，烏鎮(zhèn)規(guī)定木結(jié)構(gòu)房子不能開民宿，10間客房以上的要按酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)建。相比較而言，杭州的政策則寬松得多。筆者建議盡快制定全國(guó)性的民宿規(guī)范與條例，合理調(diào)整各方利益。

出租方易違約

 

        近年來這方面的報(bào)道不少，尤以云南居多。民宿多以租賃方式經(jīng)營(yíng)，民宿投資方的合同相對(duì)人多是農(nóng)民，他們契約意識(shí)相對(duì)較弱，更注重眼前利益與個(gè)體利益。當(dāng)周邊物業(yè)租金大漲時(shí)，往往置合同于不顧，單方違約，要求漲租。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門為維穩(wěn)，往往也會(huì)勸說投資人接受或部分接受變更。而投資人只要還有贏利，多數(shù)情況下只能委曲求全。這類事情一多，投資人難免底氣不足。

 

        因?yàn)闊狳c(diǎn)地區(qū)租金增長(zhǎng)快，合同執(zhí)行中矛盾多、違約率高，新租項(xiàng)目談判時(shí)，因?qū)�遠(yuǎn)期租金難于達(dá)成共識(shí)，出租人往往只愿意簽10年甚至5年的合同，這使承租人在合同到期、不能續(xù)租或租金不合理增長(zhǎng)時(shí)，面臨極大的收益損失風(fēng)險(xiǎn)。畢竟前期投入不菲，現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目4年能靜態(tài)收回投資，已屬不錯(cuò)了。筆者了解到，在浙江莫干山地區(qū)，近來很多項(xiàng)目采用30年租金一次性支付的方式解決上述問題。這種方法或可降低違約率，但前期投入過大，對(duì)投資人也很不利。

 

        總之，民宿投資與一般酒店投資一樣，也有規(guī)律可循。在投資階段，還是要分析項(xiàng)目位置、租金、景觀資源、物業(yè)條件、市場(chǎng)環(huán)境及未來供求，做好可研分析，明確投資合伙規(guī)則及管理預(yù)案。不然，看上去很美的民宿投資，也可能只是一個(gè)泡沫，隨時(shí)有破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

旅游業(yè)民宿投資 前景如何需分析